房产库存形成的主要原因,房产该如何去库存?

发布时间:2016-03-08 17:19:44来源:

  截止2015年底,中国房地产库存为86.3亿平方米,库存价值达60万亿元,如果任其这样发展下去,房地产行业可能会面临破产!那么为什么会形成房产库存过多的想象呢?

  房产库存形成的主要原因

房产库存形成的主要原因,房产该如何去库存?

 

  我认为,可以用美国经济学家海曼·明斯基的金融不稳定理论进行分析,明斯基认为,为投资而进行融资活动是经济运行中不稳定性的重要来源。明斯基根据收入-债务关系,将市场中的融资行为分为三种类型:(1)对冲性融资,即债务人期望从融资合同中所获得的现金流能覆盖利息和本金,这是最安全的融资行为;(2)投机性融资,即债务人预期从融资合同中获得的现金流只能覆盖利息,这是一种利用短期资金为长期头寸进行融资的行为;(3)庞氏融资,即债务人的现金流既不能覆盖本金,也不能覆盖利息,债务人只能靠出售资产或者再借新钱来履行支付承诺。

  在中国搞房地产,只要拿到土地,就可以从银行中贷款搞基建,属于典型的土地金融,一开始造出的房子都不够卖,所以这时候偿还银行本息是没有问题的,属于对冲融资范畴,投资的项目所产生的回报完全覆盖债务成本和利息,而且还有利润挣。正是由于搞房地产挣钱很容易,后来,大量的企业涌入到房地产领域,这时,土地成本增加,房子越造越多,利润率自然要下降,原先的对冲融资就可能要转化为投机融资了,房地产商要进行债务展期,才能维持这个债务,因为房地产商借的是中短期的债务,但房子是一个长期的投资项目。如果发展到房地产商开始愁卖房子,发现半年、一年都卖不出去,出现大量库存,这时候会出现什么问题呢?这时候房地产商就会发现自己已经开始应付不了债务成本,甚至利息了,必须向第三方再借新债、甚至高利贷来偿还旧债。逼到这个地步,就由投机融资转换成了庞氏融资。

  目前中国房地产截止至10月末,商品房待售面积68632万㎡,为历年最高。如果任其这样发展下去,房子这个资产泡沫就可能破灭,那么投机融资将会转化为庞氏融资。中国式庞氏融资又说明和意味着什么呢?让我们还是看看明斯基是怎么说的吧:投机性融资和庞氏融资所占的比重越大,经济中总的安全边际就越低。目前的库存量,让中国经济潜伏的风险非常大,如果处理不好,很可能引发金融危机,甚至社会动荡,这种灾难性后果还将长期持续影响宏观经济运行。

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